空家に市役所から通知が届いたら？特定空家・管理不全空家の認定と固定資産税が６倍になる前にすべき対処法【気仙沼の司法書士が解説】

実家が空き家になっているのに「市役所から通知が届いた」…どういうこと？

「親が施設に入ってから、実家が空き家になって数年が経つ。先日、市役所から手紙が届いた。開けてみると『空家の適切な管理をお願いします』と書いてある。いったいこれは何なのだろう…」

そのような通知を受け取って、不安を感じていらっしゃる方は少なくないと思います。

実は、その通知はとても大切なサインです。放置してしまうと、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。この記事では、市役所から届く通知の意味と、市役所がどんな基準で判断しているのか、そして今すぐ取るべき対処法をわかりやすくお伝えします。

まず知っておきたい「特定空家」と「管理不全空家」の違い

空家に関する法律（空家等対策特別措置法）では、放置された空家を大きく2種類に分けています。一般的にはあまり知られていませんが、この2つの違いを知っておくことがとても重要です。

（１）特定空家とは

「特定空家」とは、次のような深刻な状態にある空家のことです。

• 建物が傾いていたり、屋根が崩れかけていたりして、倒壊の危険がある
• ゴミが大量に堆積していたり、害虫や悪臭が発生していたりして、衛生上の問題がある
• 外壁が大きく崩れ落ちて、景観を著しく損なっている
• そのまま放置することが、近所の生活環境にとって不適切な状態である

わかりやすく言えば、「もう限界まで悪化してしまった空家」のことです。このような状態になると、市区町村から「特定空家」の認定を受け、改善を求める指導が入ります。

（２）管理不全空家とは（2023年に新設）

2023年（令和5年）12月から、「管理不全空家」という新しい区分が設けられました。

管理不全空家とは、「特定空家ほど深刻ではないが、このまま放置すると特定空家になりかねない状態の空家」のことです。たとえば次のような状態が該当します。

• 外壁が一部剥がれてきている、屋根の一部が傷んでいる
• 雑草や樹木が生い茂り、敷地の外にはみ出している
• 窓ガラスが割れたまま放置されている
• 隣の敷地に落ち葉や落枝などの被害が及んでいる

市役所は「どんな基準」で判断しているの？

「では、市役所はどういう基準で『特定空家』や『管理不全空家』を判断しているのでしょうか？」と気になる方も多いと思います。

実は、この判断基準は、市役所職員の感覚で決めているわけではありません。国（国土交通省）が定めた「ガイドライン」に、判断の参考となる具体的な基準が示されているのです。ここでは、その基準をわかりやすくご紹介します。

判断の4つの観点と、特定空家・管理不全空家の分かれ目

ガイドラインでは、先ほどの4つの状態（保安上危険・衛生上有害・景観悪化・生活環境への影響）ごとに、判断の参考となる状態の例が示されています。下の表をご覧ください。

表を見ると、同じ「景観」でも、「色あせ・破損がある」のが管理不全空家、「著しく」損なっているのが特定空家という線引きがされているのがわかります。この「著しく」という程度の差が、両者を分ける一つの目安になっています。

市役所が動く「4つのステップ」を知っておきましょう

市区町村が空家の問題を把握してから、最終的な強制措置（行政代執行）に至るまでには、決まった順番があります。どの段階にあるかによって、取るべき対応が変わってきますので、ぜひ確認しておいてください。

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1助言・指導

市区町村から「空家の管理についてお願いします」という内容の通知が届く段階です。まだ「特定空家」「管理不全空家」に認定されたわけではありませんが、改善を求められています。この段階では、固定資産税への影響はありません。

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2勧告

助言・指導に従って改善されない場合、市区町村から「勧告」が届きます。この勧告を受けると、後述する固定資産税の特例が外れ、税額が大きく増える可能性があります。

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3命令（特定空家のみ）

特定空家に認定された場合、勧告に従わないと「命令」が出されます。命令に違反した場合は、50万円以下の過料（罰金のようなもの）が科されることがあります。

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4行政代執行（特定空家のみ）

命令にも従わない場合、市区町村が強制的に建物の解体や修繕などを行います（行政代執行）。その費用は、すべて所有者に請求されます。

「とはいえ、実際にそこまでされるの？」と思われるかもしれません。しかし、これは決して他人事ではありません。全国では、すでに多くの空家にこれらの措置が行われています。

出典：総務省・国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」資料

「勧告」が来たら固定資産税が最大6倍に！　その仕組みを解説します

（１）住宅が建っている土地は、固定資産税が大幅に安くなっています

まず、現在の固定資産税の仕組みを確認しましょう。建物が建っている土地（住宅用地）には、「住宅用地の特例」という大きな税の軽減措置があります。

つまり、200㎡以下の小規模な土地の場合、住宅が建っているだけで固定資産税が「更地の6分の1」に抑えられているのです。これは非常に大きな優遇です。

（２）「勧告」を受けるとこの特例が外れ、税額が跳ね上がります

特定空家・管理不全空家に対して市区町村から「勧告」が届くと、この住宅用地の特例が外れます。つまり、更地と同じ税率で課税されるようになります。

このように、勧告を受けると毎年の税負担が一気に最大6倍になります。「空家を持ち続けるコスト」が大幅に上がるため、早めの対策が重要です。

なお、空き家を放置するリスクは固定資産税だけではありません。建物の倒壊による損害賠償のリスクや、相続をめぐる問題も生じます。詳しくは関連記事「空き家を放置するとどうなる？固定資産税6倍・損害賠償・相続の3大リスク」をあわせてご確認ください。

はじめまして。元登記官・元市役所職員の司法書士が、空家のお悩みをトータルにサポートします

気仙沼岩渕法務事務所の代表、岩渕一徳（いわぶち かずのり）と申します。司法書士・行政書士・宅建士として、相続や不動産に関するお悩みをワンストップでサポートしています。

気仙沼市役所で「固定資産税担当」を8年間経験

市役所の税務課で、固定資産税・家屋評価を約8年間担当しました。固定資産税の仕組みや空家対策の行政サイドの動きを熟知しているからこそ、「今すぐ何をすべきか」を的確にアドバイスできます。

法務局で「登記官」を経験。申請の不備ゼロでスピード対応

令和2年から令和7年まで、仙台法務局・盛岡地方法務局で登記官として勤務しました。「審査する側」の視点を持つため、相続登記の書類に不備が生じることなく、スムーズに手続きを進めることができます。

市役所から通知が届いたら、まず「これ」をしてください

空家に関する通知が届いたとき、焦ってしまう気持ちはよくわかります。でも、順番を踏んで対応すれば、必ず道は開けます。

ステップ1　通知の内容を確認する

まず通知の内容を確認してください。「助言・指導」なのか、「勧告」なのかによって、対応の緊急度が変わります。

• 「空家の管理についてご協力をお願いします」→ 助言・指導の段階。まだ固定資産税への影響はなし
• 「勧告書」「勧告に関するお知らせ」→ 勧告の段階。固定資産税が高くなる可能性あり。早急な対応が必要

ステップ2　空家の現状を確認する

通知を受けたら、まず実際に空家の状態を見に行くことをお勧めします。行政から見てどのような点が問題になっているのかを把握したうえで、対応方針を決めることが大切です。

• 外観の写真を撮っておく（劣化・破損箇所の記録）
• 草木の繁茂・ゴミの状況・窓や外壁の破損を確認する
• 水道・電気・ガスの契約状況を確認する

ステップ3　「今後どうするか」を専門家に相談する

空家の今後については、大きく次の選択肢があります。どれが最善かは、相続の状況・物件の状態・市場の状況などによって異なります。一人で判断せず、専門家にご相談ください。

• ① 売却する：相続登記を完了させてから売却。不動産業者と司法書士の連携で対応
• ② 賃貸・活用する：リフォームして賃貸、または空家バンクに登録する
• ③ 相続土地国庫帰属制度を活用する：一定の要件を満たせば、国に土地を引き取ってもらえる
• ④ 解体・更地にする：ただし固定資産税が増える点に注意。売却見込みを確認してから判断

よくあるご質問

市役所から「空家に関するお知らせ」が届きましたが、どうすればいいですか？

まず通知の種類（助言・指導か勧告か）を確認してください。助言・指導の段階であれば、すぐに固定資産税が上がるわけではありませんが、放置すると勧告に進む可能性があります。内容を確認したうえで、専門家にご相談いただくことをお勧めします。

「管理不全空家」と認定されると、どうなりますか？

市区町村から「助言・指導」が届き、改善されない場合は「勧告」に進みます。勧告を受けると住宅用地の固定資産税特例が外れ、税額が最大6倍になる可能性があります（空家法第13条）。なお、管理不全空家には「命令・代執行」の措置はありません。

市役所はどんな基準で「特定空家」かどうかを判断するのですか？

国土交通省のガイドライン（別紙1〜4）に、保安・衛生・景観・生活環境の観点ごとに判断の参考となる状態の例が示されています。ただし、最終的には周辺への悪影響の程度や危険の切迫性などを総合的に見て、市区町村が判断します。一律の数値だけで決まるものではありません。

相続登記がまだ終わっていない空家でも相談できますか？

はい、もちろんです。相続登記が未了の場合も、登記手続きの依頼から空家の活用・売却のご相談まで、ワンストップでお手伝いできます。「どこから始めればよいかわからない」という段階からでも、ぜひお気軽にご相談ください。

遠方に住んでいて、空家の管理が難しい状況です。

当事務所では、書類の収集代行や関係機関との調整も承っています。ご自身が気仙沼に来られなくても、郵便・オンラインを活用した手続きにも対応しておりますので、まずはお電話・メール・LINEでご連絡ください。

＞＞相談時間や相談方法など、その他の「一般的なよくあるご質問」については、こちらをご覧ください。

空家の問題は、放置するほど選択肢が減っていきます

空家の問題は、時間が経つにつれてじわじわと深刻化していきます。「いつかやろう」と思っているうちに、建物が劣化して売却価格が下がったり、相続人が増えて手続きが複雑になったりすることも少なくありません。

• 放置するほど建物が劣化し、解体費用や補修費用がかかる
• 「勧告」を受けると固定資産税が最大6倍になり、毎年の負担が増し続ける
• 相続登記が未了のまま放置すると、令和6年4月の義務化により過料（罰金）のリスクがある
• 相続人の数が増えると、全員の同意を得るのが難しくなる

「通知が来た今がチャンス」です。早めにご相談いただくほど、取れる選択肢が増えます。初回相談は無料ですので、まず現状を整理するところから始めてみませんか。